Geschäfts- und Wohnraummietrecht

Arbeitsschwerpunkte:

Beratung bei Abschluss, Änderung und Aufhebung von Mietverträgen
Gewährleistungsrecht
Miethöhe / Staffelmiet- und Indexklauseln
Betriebskosten
Mietinkasso
Kündigung / Räumungsklagen
Betriebspflicht / Konkurrenzschutz /Sortimentsbindung

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Kündigungsregelungen bei Dienstwohnungen

12 Tipps zum Abschluss von Mietverträgen:

1. Verwenden Sie die richtigen Vertragsmuster

Vertragsformulare gibt es überall – im Schreibwarenhandel, privaten Anbietern, Mietervereinen, Haus-und Grund, Verbänden etc. Wichtig ist, dass Sie das Formular ohne Bedenken nutzen können und es der aktuellsten Rechtslage entspricht. Empfehlenswert sind nur Vertragsmuster, deren Herkunft ebenso klar ist wie die aktuelle rechtliche Prüfung durch Fachleute wie z.B. bei den Verbänden.

2. Nutzen Sie für Ihre Immobilie einen Vertrag nach Maß

Wichtig ist, ob die Besonderheiten der Immobilie in dem Vertragsformular ausreichend geregelt werden können. So ergeben sich bei unterschiedlichen Objekten (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung) Abweichungen bei der Abrechnung der Betriebskosten oder anderen Fragen.

Manche Unterschiede können über Varianten in den Vertragsformularen geregelt werden. Grundsätzlichere Abweichungen z.B. im Gewerbemietrecht sollten Sie in einem besonderen Vertragsformular berücksichtigen. Für Wohnräume sind diese ungeeignet und werden vor Gericht leicht als Umgehung zwingender Vorschriften angesehen.

Schließlich empfiehlt es sich im Einzelfall für die Erstellung bzw. Vereinbarung eines Mietvertrages Hilfe und Unterstützung durch einen Fachanwalt zu suchen.

3. Bezeichnen Sie die Parteien so genau und vollständig wie möglich und nötig

Bezeichnen Sie die Parteien im Vertrag so genau und vollständig wie möglich und nötig. Auf Vermieterseite wird normalerweise der Eigentümer des Mietobjektes oder im Einzelfall die Person benannt, die über das Objekt verfügen kann (z.B. aufgrund eines Nießbrauches). Zu nennen ist der vollständige Name der Person oder Personengruppe. Bei einer juristischen Person ist außer der korrekten Bezeichnung inklusive einer eventuellen Handelsregisternummer auch deren konkrete Vertretung aufzunehmen.

Auf Mieterseite sind regulär alle in das Mietobjekt einziehenden Personen mit vollständigem Namen aufzuführen. Bitten Sie die Mieter darum, Ihnen den Personalausweis vorzulegen, um sicher zu sein, ob die vor Ihnen sitzende Person auch tatsächlich der künftige Vertragspartner ist. Bei deren Einverständnis könnten Sie hiervon auch eine Kopie anfertigen und weitere Daten der Mieter (Geburtsdatum, Personalausweisnummer, Beruf, bisherige Meldeadresse etc.) aufnehmen.

4. Achten Sie auf die Mindestangaben im Mietvertrag

Nennen Sie im Mietvertrag außer den Angaben der Vertragsparteien die genaue Anschrift und Lage der Wohnung, die Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten, sowie zusätzlich vermietete Räume (Keller, Dachboden, Garten, Garage usw.).

Ebenfalls wichtig sind Vertragsbeginn und -dauer, Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und eine eventuelle Untervermietungserlaubnis.

5. Vermeiden Sie Widersprüche, beschränken Sie sich auf eindeutige Regelungen

Gibt das Formular Alternativen vor, lassen Sie die von Ihnen gewählte Variante nicht offen sondern füllen Sie sie aus oder kreuzen Sie sie an. Zur Verdeutlichung sollte die andere Variante gestrichen werden.

Enthält der Mietvertrag Klauseln, die Ihren Fall nicht betreffen, sollten Sie dies deutlich machen. Wollen Sie z.B. einen Mietvertrag mit dauerhaft fest vereinbarter Miete abschließen, ist die im Vertrag vorgesehene Regelung zur Staffelmiete überflüssig. So sollten Sie beim Ausfüllen das Unzutreffende streichen, um Klarheit zu schaffen. Sonst wissen die Vertragspartner oder ein Rechtsnachfolger nicht genau, was überhaupt vereinbart wurde.

6. Zusätzliche Absprachen fügen Sie handschriftlich hinzu

Reicht das Vertragsformular für besondere Absprachen nicht aus, werden oft eigene Ergänzungen hinzugefügt. Sind sie formularmäßig vorgedruckt und werden mehr als einmal verwendet, gelten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und unterliegen besonderen Einschränkungen. Z.B. dürfen sie den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Individualvertraglich ausgehandelt ist alles, was die beiden Vertragspartner selbst in gleichberechtigter Form ausgehandelt und vereinbart haben, sodass die Einschränkungen für AGB nicht gelten.

Ist eine Vertragsklausel handschriftlich hinzugefügt, gilt dies als Indiz für eine individuelle Vereinbarung. Weiter sollte die Ergänzung dem Vertrag beim Abschluss dauerhaft hinzugefügt und von beiden Vertragspartnern gesondert mit Ort und Datum unterschrieben werden.

Eine ausgedruckte Zusatzvereinbarung wird vom Gericht häufig als AGB angesehen. Dann gelten ebenso rechtliche Einschränkungen wie bei einer Verwendung in mehreren Verträgen. Die Gerichte prüfen hier jeden Einzelfall, sodass es Streit hierum geben kann.

7. Worauf Sie bei den Schönheitsreparaturen achten müssen

Schönheitsreparaturen sind ein Teil der Instandhaltung des Mietobjekts, zu der der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Vertraglich kann der Mieter in begrenztem Umfang hieran beteiligt werden, soweit die Abnutzung über den normalen durch die Miete abgegoltenen Verschleiß hinausgeht. Über das zulässige Maß gibt es unterschiedliche Auffassungen, zumal diese sich im Laufe der Jahre auch geändert haben. Sind die Klauseln aufgrund der Rechtsprechung des BGH unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Regelung formularmäßig oder individuell vereinbart wurde.

So muss der Mieter die Wohnung z.B. während des Mietverhältnisses nicht nach starren Fristen renovieren und beim Auszug nicht, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Auch kann vom ihm am Ende keine bestimmte farbliche Gestaltung verlangt werden, sie muss lediglich hell und zumutbar sein.

Weiter sind nach dem BGH Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter irrelevant, nach denen der neue Mieter die Renovierungspflicht des alten Mieters übernimmt,. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, können somit keine Schönheitsreparaturen verlangt werden (Urteil vom 22.8.2018 – Az. VIII ZR 277//16)

8. Warum benötigen Sie eine Hausordnung?

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Bewohner im Haus. Sie schreibt Ruhezeiten vor, regelt die Nutzung der Gemeinschaftsräume, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen und in vielen Fällen auch die Treppenhausreinigung durch die Mieter. Eine Hausordnung sollte unbedingt von Beginn an Teil des Mietvertrages sein. Deshalb muss sie in den Mietvertrag einbezogen oder zumindest als dessen Anhang gestaltet sein. Außerhalb des Mietvertrags wie z.B durch Aushang im Treppenhaus kann der Vermieter den Mietern nicht wirksam zusätzliche Pflichten auferlegen.

Der Mieter muss bei Vertragsschluss von der Hausordnung Kenntnis nehmen – vorzugsweise, indem er sie mit unterschreibt. Klauseln im Mietvertrag, nach denen die Hausordnung Vertragsbestandsteil wird, sind unwirksam.

Tipp: Lassen Sie den Mieter die Hausordnung gesondert unterschreiben!

9. Wie können Sie einen Mietvertrag befristen?

Einen Zeitmietvertrag schließt man für einen festen Zeitraum ab – ohne Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Wegen der damit verbundenen Planungssicherheit wird er auch sehr oft bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eingesetzt. Bei Vermietung an Studenten oder Wohngemeinschaften ist dies unnötig und nur unnötigen Streit produzieren. Stattdessen sollten spezielle auf diese Mietverhältnisse abgestimmte Vertragsmuster verwendet werden. Zeitmietverträge sind heute nur noch unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen überhaupt möglich. Wenn eine gewisse Befristung als Sicherheit erfolgen soll, kann stattdessen für eine bestimmten Zeitraum – maximal 4 Jahre – die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden.

Tipp: Überlegen Sie sich genau, ob Sie eine solche Befristung brauchen. Ein unbefristeter Mietvertrag ist rechtlich einfacher zu handhaben.

10. Lesen Sie Ihren Mietvertrag durch und besprechen Sie ihn mit dem Mieter

Die Flut an juristisch verklausulierten Pflichtinformationen, Widerrufsbelehrungen und AGB hat dazu geführt, dass niemand mehr liest, was er da unterschreibt. Da dies auch für Mietverträge gilt, führt es dazu, dass sich die Mieter unter Umständen nicht klar machen, was ihre Pflichten sind. Gehen Sie den Vertrag vor der Unterschrift mit Ihrem Mieter in Ruhe zusammen durch und sprechen Sie über jede Klausel.

11. Lassen Sie den Vertrag in Ihrem Beisein unterschreiben

Der Mietvertrag entfaltet nur bei Unterzeichnung aller im Vertrag benannten Parteien die erforderliche Wirkung. Allzu oft wird erst im Streitfall festgestellt, dass der Vertrag nicht oder nicht von allen Vertragsparteien unterschrieben ist. Dies ist auch nicht entbehrlich, wenn der Vertrag eine wechselseitige Bevollmächtigung einer Personenmehrheit vorsieht. Diese Vollmacht kann nur wirken, wenn am Anfang die Bevollmächtigung durch Unterzeichnung erteilt werden.

12. Händigen Sie beiden Seiten identische Exemplare des Mietvertrages aus

Nach Vertragsabschluss erhält jede Seite ein Exemplar des ausgefüllten und unterschriebenen Mietvertrages. Auch hier ist es zur Vermeidung von Unklarheiten hilfreich, wenn Sie vor Aushändigung prüfen, ob beide Exemplare identisch ausgefüllt und unterschrieben sind.